פסק-דין בתיק תא"מ 3503-09

1.         סכסוך בין בעלי דירה שהשכירו אותה, לבין השוכר ששכר את הדירה.

2.         עיקר הסכסוך נוגע לענין עובדתי: מהם  דמי השכירות שהוסכמו בין הצדדים?  האם הוסכם, שהם הוגדרו במטבע ישראלי (ש"ח) - כפי שנכתב בחוזה  - שזו טענת התובעים, או - שהצדדים הסכימו להגדיר את דמי השכירות בדולרים ורק "תרגמו" אותם לשקלים, והסכום השקלי שמופיע בחוזה  - מהווה את התרגום הנקודתי בנקודת הזמן של חתימת החוזה - שזו טענת הנתבע.

3.         הביטוי הפרקטי של הסכסוך בענין הגדרת דמי השכירות, מתבטא בהפרשי שער, שהצטברו לסכום זניח. לכן, תמוה היא בעיני, מה טעם ראו  הצדדים להביא ענין זה אל מעבר לסיפו של בית המשפט. פלא עצום הוא בעיני, כיצד כל אחד מהם התבצר בעמדתו, כך שהתיק נוהל עד תום.

4.         מעבר להפרשי השער - התובעים כללו בתביעתם גם רכיבים נוספים:

אחד -               דמי שכירות, שעל פי הנטען, הנתבע לא שילם עבור החודשים אוגוסט וספטמבר 2009 , ועבור מחצית חודש אוקטובר.

שתיים -            פיצוי שהנתבע היה צריך לשלם כפיצוי מוסכם בגין פינוי הנכס באיחור.

שלוש -              תשלומים עבור צריכת חשמל וגז, שהנתבע היה צריך לשלם, ולא שילם.

סך התביעה (על פי סיכומי התובעים) - 9,432 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה.

5.         הצדדים לא היו חלוקים ביניהם לגבי העובדה, שהמשא ומתן ביניהם לקראת כריתתו של הסכם השכירות, נוהל  במונחים של דולרים. גם לא היתה ביניהם מחלוקת לגבי העובדה, שדמי השכירות השקליים שנקבעו - 2,400 ש"ח - שיקפו בנקודת הזמן של חתימת ההסכם (12.07.07), סכום של כ- 570 דולרים.

            גדרם המדויק של חלוקי הדעות, מתייחס לאומד דעתם של הצדדים. האם כוונתם היתה לקבע את דמי השכירות על סכום קבוע של 2,400 ש"ח - כגרסת התובעים, או שמא - אחרי ההסכם הפורמלי, התקיימה ביניהם הבנה, שדמי השכירות המוסכמים יהיו 575 דולרים, ושהתשלום בשקלים יתעדכן  מפעם לפעם על פי התנודות בשער הדולר. זו גרסתו של הנתבע.

6.         כידוע, גמירת הדעת נמדדת על פי השתקפותה החיצונית. ועוד ידוע, שהחוזה מגבש את כל ההסכמות של הצדדים. כאשר קיים בין הצדדים  "פער סמוי". דהיינו, כאשר הגילוי החיצוני של הרצון ברור, אך לאחד הצדדים (במקרה זה - לנתבע), יש כוונה פנימית, שאינה עולה בקנה אחד עם לשונו של החוזה  - מה שמכריע הוא קנה המידה האוביקטיבי.

            ראו: ד. פרידמן ונילי כהן: "חוזים", כרך א' עמ' 162 והאסמכתאות שם  (להלן:"חוזים). יתר על כן, חתימת הנתבע  על ההסכם, יצרה מצג של הסכמה שעליו התובעים היו רשאים להסתמך.  ראו: "חוזים" עמ' 172 הערת שוליים 91 שם.

7.         ככל שהנתבע  טען, שהתוכן האמיתי של ההסכם שונה וכי לאמיתו של דבר, הסכמת הצדדים היתה שונה מזו המשתקפת מהחוזה - מובן שטענתו זו אינה יכולה להתקבל.  הקושי שבפניו הנתבע ניצב בטענתו זו, איננו רק קושי ראייתי, אלא הוא נובע בראש ובראשונה מתוך דיני החוזים עצמם, שהרי כאמור, מעין חזקה היא, שכל ההסכמות שבין הצדדים התגבשו בחוזה ואין זולתן.  יתר על כן, נראה לכאורה, שהנתבע עצמו הבין אמת פשוטה זו, שהרי במכתבו אל התובעים מיום 17.01.08, הוא לא הסתמך על הסכמה כביכול לחשב את דמי השכירות על פי שיעורו של הדולר, אלא פנה אל שיקול דעתם של התובעים  ואל תחושת ההוגנות שלהם. אין צריך לומר, שמי שסבור שיש בידו  טענה "חזקה" - אינו נזקק לטענה "חלשה", שמופנית רק לשיקול דעתו של האידך  גיסא.

8.         הנתבע לא טען שהחוזה בין הצדדים - שונה,  ולפיכך, לא  נזקקתי לטענת התובעים, שגם שינוי בחוזה מחייב הסכמה בכתב.

9.         היוצא מדברים אלה הוא ברור: גם אם החוזה שבין הצדדים נבנה  על בסיס קונספט דולרי - ועל כך אין מחלוקת - תוכנו של החוזה הוא ברור לחלוטין. הפניה למכתבו הנ"ל של הנתבע מלמדת, שזו היתה הבנתו לפחות בזמן כתיבת המכתב האמור.

10.        הפועל היוצא הוא, שעל הנתבע לשלם לתובעים סך של 2,400 ש"ח עבור כל אחד מחודשי השכירות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על כל תשלום ששולם בחסר.

11.        בין הצדדים גם אין מחלוקת לגבי העובדה, שהנתבע פינה את הדירה ששכר רק  ביום  15.10.09. תקופת השכירות החוזית הסתיימה (לאחר שהנתבע מימש את האופציה להארכתה) ביום 11.07.09.

            הנה כי כן, הנתבע שהה בדירה שלא כדין  בין 12.07.09 ל- 15.10.09 (להלן: "תקופת ההפרה).

12.        הנתבע  שילם עבור תקופת ההפרה, שני תשלומים בסך של 2,300 ש"ח כל אחד, והוא מבקש לראות בהם דמי שכירות מלאים.